三孩政策下，四居室、五居室或将成为刚需

就在六一节前一天，所有大龄“儿童”收到了一份由国家派发的礼物：三孩生育政策来了，此政策一下子点燃了沉寂已久的朋友圈，正在或准备躺平的朋友被这声惊雷炸的平地而起。为什么会出台这一政策呢，原因很简单：一方面我国老龄化进程正在加快，此政策的出台有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势；另一方面自2015年全面开放二孩后，我国新生儿出生率仍持续下滑，二孩政策不仅没有出现生育高峰反而出现生育断崖。众所周知，房地产跟人口紧密相连，城镇化为房地产带来的红利仍在持续，三孩儿政策实施必将增加住房改善需求。

三居、四居室已成主力户型，占比接近8成

从奥维云网（AVC）监测数据来看，2021年1-4月商用住宅新开盘项目总规模200.6万套，共计2196个项目，其中3居室份额占比48.6%，4居室份额占比30.7%，从户型分析数据来看，在过去几年全面放开二孩政策的大背景下，原来的刚需需求2居室已经过渡到改善性需求的3居及以上户型为主力，3居室和4居室已经成为市场主力户型。放开生育政策、家庭人口增加，就意味着更大的房子、更多的房间，也就意味着改善型需求的增加。

新一线、二线城市四居室结构超30%

从城市性质看，一线城市受房价影响、二胎意愿并不强烈等因素，2室、3室等满足基本居住需求紧凑型户型占比要高于全国平均水平；新一线及二线城市具有较好的基础设施和人居环境，二胎生育意愿较强，在满足居住的同时对舒适度要求较高，可以看出3室为主力、4室份额要高于全国平均水平；三四线及其他城市中旅游城市较多，其中投资地产占较大比重，1室、2室等适用于投资及短期居住的户型份额要高于全国平均水平。另外，一二线城市受房价影响过渡性置业占较大比例，三四线城市受此影响较小，以居住为目的的购房者多要求“一步到位”，故而5室及以上的大户型在三四线城市份额出现了小高峰，达到5.1%。

未来四居室、五居室或许成为刚需？

虽然新政只是鼓励大家生三孩，并非强制性，生或不生、生多生少完全还是取决于个人意愿，但不论怎样，跟孩子相关的产业已经受影响，比如乐高股份、贝因美等股票在政策出台后大涨，比如各中介机构随即挂出适合三孩的大户型房产。当三孩儿政策逐渐成熟，二孩普遍存在时，人们更加倾向于购买多房间的户型，四房及以上户型在市场上会越来越受欢迎。预计未来房地产市场将呈现以下变化：

一、大户型将受青睐，四居室、五居室成为三胎家庭刚需房

完整的三孩家庭最少有5口人，算上帮忙带孩子的老人，7口人是标配，至少需要4、5个房间。一线城市女性生育一个孩子所付出的物质成本、时间成本以及机会成本更高，所以女性生育意愿普遍较低，同时受高房价影响，短期内主力户型不会有太大变化。新一线及二线城市会受到一线城市购房人群的“降维”消费，部分有意愿生育的购房者将会在一线城市工作、新一线及二线城市生活，为将来的孩子早做打算；而三四线及以下城市房价本身相对较低，人们生活压力也相对较小，三孩政策相对容易落实到位，对于大户型的需求本身会高于一二线等经济发展水平较高的城市。

二、房屋功能结构改善满足大家庭居住需求

三胎家庭人口增多后，除了基本需求的卧室变多之外，餐厨和卫生间等功能性区域也将承载更多需求。厨房和餐厅由原来的满足3口人到5~7口人就餐需求，就要求餐厅面积更大，现有户型一般有1~2个卫生间，明显不足以满足更大家庭的如厕需求，所以增加卫生间数量或更新卫生间格局也将会是大势所趋。

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